Tohle je jeden z dotazů, který řeším každoročně při přípravě daňových přiznání. A upřímně se vůbec nedivím, že kolem něj panuje tolik nejasností.

Na první pohled totiž všechno dává smysl.

Rodiče chtěli pomoci synovi do života. Pomohli mu koupit byt. Ten rovnou napsali na něj. Hypotéku ovšem splácejí ze svého účtu, každý měsíc z rodinného rozpočtu odejde třeba 26 000 Kč. Na konci roku přijde z banky potvrzení o zaplacených úrocích.

A pak přijde otázka:

„Když hypotéku platíme my, můžeme si úroky odečíst od základu daně?“

Ve většině případů lidé očekávají jednoduchou odpověď. Jenže právě u odpočtu úroků z hypotéky bývá odpověď nejčastěji:

Záleží…

A na čem si zde vysvětlíme.

Co je vlastně odpočet úroků z hypotéky?

Než se pustíme do čísel, je potřeba si ujasnit jednu věc:

Spousta lidí říká:

„Odečtu si hypotéku z daní.“

Ve skutečnosti to ale není úplně přesné. Od základu daně si nikdy neodečítáte splátku hypotéky. Odečítají se pouze zaplacené úroky, které bance během roku zaplatíte.

Každý rok vám banka vystaví potvrzení o výši zaplacených úroků. Právě tato částka může – pokud splníte zákonné podmínky – snížit váš základ daně. Čím vyšší základ daně máte, tím vyšší může být i výsledná daňová úspora.

Nejčastější omyl

V praxi nejčastěji slyším jednu větu:

„Hypotéku přece platím já.“

Jenže to samo o sobě nestačí. Finanční úřad nezajímá pouze to, kdo odesílá peníze bance. Posuzuje se několik dalších podmínek. A právě jejich nesplnění bývá nejčastějším důvodem, proč finanční úřad odpočet úroků neuzná.

Co všechno musí být splněno?

Nestačí pouze potvrzení banky.

Pro uplatnění odpočtu je potřeba splnit podmínky stanovené zákonem o daních z příjmů.

Mezi nejdůležitější patří:

• jste účastníkem úvěrové smlouvy,
• vlastníte nemovitost na kterou jste si vzali úvěr,
• jedná se o úvěr určený na financování bytové potřeby vlastní nebo sloužící k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů,
• zaplatili jste úroky a banka vám vystavila potvrzení,
• splňujete podmínky pro uplatnění odpočtu podle § 15 zákona o daních z příjmů.

Právě poslední bod bývá nejčastější problém.

Co znamená vlastní bytová potřeba?

Tohle je pojem, který rozhoduje o většině sporů. Zákon poměrně přesně vymezuje, co se za vlastní bytovou potřebu považuje.

Typicky jde například o:

• koupi bytu nebo rodinného domu určeného k vlastnímu bydlení,
• výstavbu rodinného domu určeného k vlastnímu bydlení,
• rekonstrukci vlastního bydlení,
• vypořádání společného jmění manželů,
• další situace uvedené v zákoně.

Naopak velmi často lidé chybují ve chvíli, kdy financují bydlení, které je ve vlastnictví někoho jiného. Například:

• dospělého syna,
• dcery,
• rodičů,
• partnera.

Právě zde je potřeba každou situaci posoudit individuálně.

To bývá druhá otázka.

„Tak když ne rodiče, tak přece syn.“

Ani to ale není automatické. Pokud by syn byl účastníkem smlouvy a vlastnil danou nemovitosti i tak se může stát, že si úroky z daní neodečte. Je to zejména pokud je syn student, nemá vlastní zdanitelné příjmy tak, samotné vlastnictví bytu ještě neznamená, že odpočet využije.

Naopak se může stát, že podmínky nesplní ani jedna strana. A zaplacené úroky si nemůže odečíst nikdo. A právě to bývá pro rodiny největším překvapením.

Největší chyba při daňovém přiznání

Spousta lidí si odpočet prostě zapíše. Bez dalšího ověřování.

Teprve když finanční úřad zahájí kontrolu nebo zašle výzvu, začnou zjišťovat, že některé podmínky vlastně nesplňují. A právě tehdy přichází zklamání. Ne proto, že by finanční úřad „nechtěl uznat hypotéku“. Ale proto, že zákonné podmínky jsou poměrně přesně nastavené.

Co může chtít finanční úřad doložit?

Pokud si odpočet úroků uplatníte, může správce daně požadovat například:

• potvrzení banky o zaplacených úrocích,
• úvěrovou smlouvu,
• kupní smlouvu,
• výpis z katastru nemovitostí,
• případně další dokumenty prokazující splnění zákonných podmínek.

Proto doporučuji všechny podklady uchovávat.

Kde najdete oficiální informace?

Než se budete řídit radou z internetové diskuze, doporučuji podívat se na oficiální zdroje. Najdete tam aktuální podmínky i výklad zákona. A nebo mi pro zjednodušení zavolejte a já vám to vysvětlím.

Doporučuji zejména:

• Finanční správa České republiky
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
• potvrzení o zaplacených úrocích od vaší banky