Před několika lety jste si koupili byt na hypotéku.

Bydleli jste v něm, spláceli úvěr a každý rok jste si zaplacené úroky odečítali od základu daně. Potvrzení z banky jste odevzdali mzdové účetní nebo částku uvedli ve svém daňovém přiznání.

Zaplacené úroky vám nesnižovaly přímo vypočtenou daň. Snižovaly základ, ze kterého se daň počítala.

—–

Pokud jste například za rok zaplatili na úrocích 100 000 Kč a celou částku jste mohli uplatnit, snížil se váš základ daně o 100 000 Kč.

Při 15% sazbě daně to mohlo znamenat, že jste na dani zaplatili o 15 000 Kč méně.

Pokud vám zaměstnavatel během roku strhával zálohy na daň ze mzdy, mohl se odpočet projevit vyšším přeplatkem při ročním zúčtování. Jestliže jste podávali vlastní daňové přiznání, snížil výslednou daňovou povinnost, případně zvýšil daňový přeplatek.

Člověk si tak snadno zvykl na jednoduchý každoroční postup:

1. banka vystavila potvrzení o zaplacených úrocích,
2. potvrzení se předalo mzdové účetní nebo přiložilo k přiznání,
3. úroky snížily základ daně,
4. výsledkem byla nižší daň.

Pak jste se ale přestěhovali.

Třeba k partnerovi, do většího bytu nebo do rodinného domu. Původní byt jste si ponechali a začali ho pronajímat. Hypotéka zůstala stejná. Banka zůstala stejná. Splátka dál odchází ze stejného účtu. Ale daňově se situace změnila zásadně.

A pak jste se jednoho dne přestěhovali

A daňově se situace zásadně změnila.

Byt už neslouží k vaší vlastní bytové potřebě. Odpočet úroků není navázaný pouze na existenci hypotéky. Je navázaný také na účel, ke kterému financovanou nemovitost používáte.

Vlastní bytovou potřebu vymezuje § 4b zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Podmínky pro samotné odečtení zaplacených úroků potom stanoví § 15 tohoto zákona.

U vlastního bytu zákon požaduje, aby jej poplatník užíval k vlastnímu trvalému bydlení, případně k trvalému bydlení zákonem vyjmenovaných blízkých osob.

Jakmile se z celého bytu odstěhujete, předáte ho nájemci a začnete z něj pobírat nájemné, byt už fakticky neslouží k vašemu vlastnímu trvalému bydlení. Začal sloužit k dosahování příjmů z nájmu.

Právě tím se mění daňová podstata celé situace.

Zaplacené úroky už nemůžete automaticky dál uplatňovat jako nezdanitelnou část základu daně určenou pro vlastní bydlení. Pokud však u příjmů z nájmu uplatňujete skutečné výdaje, mohou se úroky vztahující se k období pronájmu stát výdajem souvisejícím s dosažením příjmů z nájmu.

Co když se přestěhujete v průběhu roku?

Představme si, že jste v bytě bydleli do 30. června. Od 1. července jste celý byt pronajali. Za celý rok jste bance zaplatili na úrocích 120 000 Kč.

Na první pohled by se nabízelo jednoduché rozdělení:

• 60 000 Kč jako odpočet úroků za dobu vlastního bydlení,
• 60 000 Kč jako výdaj související s pronájmem.

Takový postup ale není správný automaticky.

U koupě bytu nebo rodinného domu financovaného úvěrem zákon požaduje, aby poplatník předmět bytové potřeby vlastnil a užíval k vlastnímu trvalému bydlení po celé zdaňovací období. Jestliže se v průběhu roku z celého bytu odstěhuje a byt pronajme, podmínku užívání pro vlastní trvalé bydlení za celé zdaňovací období nesplní.

Za první polovinu roku proto nelze jednoduše uplatnit poměrnou polovinu úroků jako nezdanitelnou část základu daně.

Co se tedy stane se 120 000 Kč úroků?

Při zjednodušeném předpokladu, že na každou polovinu roku připadá 60 000 Kč:

• úroky vztahující se k období vlastního bydlení nelze za tento rok uplatnit jako poměrný odpočet, protože nebyla splněna podmínka užívání k vlastnímu trvalému bydlení po celé zdaňovací období,
• úroky vztahující se k období pronájmu mohou být při splnění podmínek skutečným výdajem proti příjmům z nájmu,
• pokud majitel u nájmu použije 30% výdajový paušál, neuplatní samostatně ani úroky vztahující se k období pronájmu.

To znamená, že část úroků vztahující se k měsícům před zahájením pronájmu může v roce změny zůstat daňově neuplatněná – tzn „propadne“

Majitel je skutečně zaplatil, ale nesplnil roční podmínku pro odpočet na vlastní bydlení a současně v této době byt ještě nesloužil k dosahování příjmů z nájmu.

Dvougenerační dům je jiná situace

Představme si rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami.

Majitel celý rok bydlí s rodinou v přízemní jednotce. Jednotku v prvním patře celý rok pronajímá.

Tady nedošlo k tomu, že by v první polovině roku bydlel v celém domě a ve druhé polovině ho celý pronajal. Po celý rok používá jednu vymezenou část domu pro vlastní trvalé bydlení a druhou část pro nájem.

Úroky je proto potřeba rozdělit v přiměřeném a obhajitelném poměru.

Pokud jsou obě jednotky stejně velké a hypotéka financovala celý dům, může například připadat:

• 50 % úroků na část určenou k vlastnímu bydlení,
• 50 % úroků na pronajímanou část.

Část odpovídající vlastnímu bydlení se posuzuje podle pravidel pro nezdanitelnou část základu daně. Část odpovídající pronajímané jednotce může být při použití skutečných výdajů nákladem proti příjmům z nájmu.

Poměr ale nemusí být vždy přesně 50 : 50. Musí odpovídat skutečnému uspořádání domu, velikosti jednotlivých částí a způsobu jejich používání.

Právní oporu najdeme zejména v § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů. Zákon připouští poměrný odpočet, pokud se k nájmu používá pouze část bytové potřeby. Současně však u vlastního bytu vyžaduje užívání k vlastnímu trvalému bydlení po celé zdaňovací období. Právě proto je nutné odlišovat souběžné využití různých částí nemovitosti od změny účelu celého bytu během roku.

Nestačí mít hypotéku. Musíte prokázat její souvislost s bytem

U skutečných výdajů platí obecné pravidlo: výdaj musí souviset se zdanitelným příjmem a poplatník musí být schopen tuto souvislost prokázat. Finančnímu úřadu proto nestačí sdělit:

„Mám příjem z nájmu a zároveň platím nějakou hypotéku.“

Je potřeba doložit, že úvěr byl skutečně použit na pořízení, případně financování konkrétní pronajímané nemovitosti. Důležité mohou být například:

• úvěrová smlouva,
• kupní smlouva,
• doklady o čerpání úvěru,
• potvrzení banky o zaplacených úrocích,
• splátkový kalendář,
• nájemní smlouva,
• doklad o zahájení pronájmu,
• případně dokumentace k refinancování.

Pozornost je potřeba věnovat především situacím, kdy byl úvěr později navýšen, použit také na jiný účel nebo spojen s financováním více nemovitostí.

Celá splátka hypotéky není daňovým výdajem

Další častý omyl zní:

„Bance posílám 20 000 Kč měsíčně, takže mám roční náklad 240 000 Kč.“

Nemáte. Splátka hypotéky se obvykle skládá ze dvou částí jistiny a úroku.

Jistina představuje splácení dluhu. Jejím zaplacením se pouze snižuje částka, kterou dlužíte bance. Sama o sobě proto není daňovým výdajem proti příjmům z nájmu. Daňově lze za splnění podmínek pracovat s úrokovou částí splátky.

Přéklad: Měsíční splátka hypotéky činí 20 000 Kč. Z toho v konkrétním měsíci připadá:

• 13 000 Kč na jistinu,
• 7 000 Kč na úrok.

Do skutečných výdajů z nájmu nelze zahrnout celých 20 000 Kč. Posuzuje se pouze úrok ve výši 7 000 Kč. Poměr jistiny a úroku se navíc v průběhu splácení mění. Proto je nutné vycházet z údajů banky, nikoliv pouze z celkové částky odeslaných splátek.

Jaké další skutečné výdaje může pronajímatel řešit?

Zahájením pronájmu nevzniká pouze otázka úroků.

Při použití skutečných výdajů mohou být relevantní také:

• daňové odpisy nemovitosti,
• pojištění pronajímaného bytu,
• běžné opravy a údržba,
• daň z nemovitých věcí,
• provize realitní kanceláře,
• náklady na inzerci,
• právní a účetní služby související s nájmem,
• některé výdaje na správu domu,
• vybavení poskytované nájemci,
• další prokazatelné náklady spojené s pronájmem.

U každé položky je však potřeba určit, co skutečně představuje.

Například:

• oprava nemusí být totéž co technické zhodnocení,
• příspěvek do „fondu oprav“ nemusí být automaticky okamžitým daňovým výdajem,
• pořizovací cena vybavení se nemusí vždy uplatnit jednorázově,
• cena pozemku se neodepisuje,
• služby pouze přeúčtované nájemci mohou mít jiný daňový režim než samotné nájemné.

Skutečné výdaje proto mohou být výhodnější, ale vyžadují správnou evidenci a daňové posouzení.

Pozor na odpisy bytu, ve kterém jste dříve bydleli

Pokud jste byt nejprve několik let používali soukromě a teprve potom ho začali pronajímat, je potřeba správně stanovit vstupní cenu pro daňové odpisování. Nelze automaticky vzít aktuální tržní cenu z realitního inzerátu ani bez rozmyslu použít celou původní kupní cenu.

Záleží mimo jiné na:

• způsobu nabytí nemovitosti,
• době, která uplynula mezi pořízením a zahájením pronájmu,
• výdajích spojených s pořízením,
• provedeném technickém zhodnocení,
• hodnotě pozemku nebo spoluvlastnického podílu na něm,
• dokumentech, které má vlastník k dispozici.

Právě správně nastavené odpisy přitom mohou významně ovlivnit porovnání 30% paušálu se skutečnými výdaji.

Dvakrát stejné úroky uplatnit nemůžete

Stejná část zaplacených úroků nemůže současně:

• snížit základ daně jako odpočet na vlastní bydlení,
• a zároveň být výdajem proti příjmům z nájmu.

Daňový systém vám nedovoluje uplatnit jeden výdaj dvakrát. Proto je důležité zejména v roce změny jasně doložit:

• kdy skončilo vlastní užívání,
• kdy začal pronájem,
• jaká část úroků připadá na jednotlivá období,
• jaký způsob výdajů jste u nájmu zvolili.

Když se z bytu odstěhujete, nerozhoduje trvalý pobyt

Častou otázkou je, zda lze nárok na odpočet zachránit tím, že si majitel ponechá v bytě hlášený trvalý pobyt. Samotná adresa trvalého pobytu ale neprokazuje, že byt skutečně používáte k vlastnímu bydlení. Rozhoduje reálný stav.

Jestliže jste se odstěhovali, byt předali nájemci a ten ho celý užívá na základě nájemní smlouvy, pouhý evidovaný trvalý pobyt vlastníka z pronajímaného bytu znovu neudělá jeho vlastní bytovou potřebu.

Finanční úřad se může zajímat o skutečný způsob užívání nemovitosti, nikoliv jen o údaj uvedený v evidenci obyvatel.

Co když byt zůstane několik měsíců prázdný?

Mezi odstěhováním a zahájením nájmu může vzniknout mezidobí. Například:

• v květnu se odstěhujete,
• v červnu byt vymalujete a opravíte,
• v červenci hledáte nájemce,
• nájemní smlouva začne platit od srpna.

Takové období nelze posoudit pouze podle data první přijaté platby.

Je potřeba doložit, zda už byl byt skutečně připravován a nabízen k pronájmu, nebo zůstával k dispozici pro vaši soukromou potřebu. Výdaje vzniklé před přijetím prvního nájemného mohou v určitých případech souviset s budoucím příjmem z nájmu, ale jejich vazba na pronájem musí být prokazatelná.

Pomoci mohou například:

• smlouva s realitní kanceláří,
• zveřejněný inzerát,
• fotografie a dokumentace přípravy bytu,
• faktury za práce související s uvedením bytu do pronajímatelného stavu,
• následně uzavřená nájemní smlouva.

Každé prázdné období tedy automaticky neznamená vlastní bydlení ani automatický nárok na zahrnutí všech nákladů do pronájmu.

Co udělat v roce, kdy byt začnete pronajímat

Prakticky doporučuji nečekat až na podání daňového přiznání. Už při zahájení pronájmu si připravte:

1. datum, ke kterému jste byt přestali používat pro vlastní bydlení,
2. nájemní smlouvu a předávací protokol,
3. úvěrovou smlouvu a doklady o použití peněz,
4. rozpis zaplacených úroků,
5. přehled příjmů z nájmu,
6. doklady ke skutečným výdajům,
7. podklady pro případné odpisování,
8. porovnání skutečných výdajů s 30% paušálem.

Teprve z těchto podkladů lze správně určit:

• jakou část úroků lze případně ještě spojit s vlastní bytovou potřebou,
• jakou část lze posuzovat jako výdaj z nájmu,
• zda se vyplatí skutečné výdaje,
• nebo zda bude výhodnější a jednodušší paušál.